Lits froids : ces millions investis chaque année dans un immobilier de loisir qui ne se remplit plus

Deux tiers des logements des stations de montagne françaises sont aujourd’hui classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique. Construits pour l’essentiel entre les années 1960 et 1980, dans la course aux lits qui a suivi le plan Neige, ces appartements et chalets ont capté des décennies d’investissement public et privé. Aujourd’hui, une bonne partie d’entre eux dorment la majeure partie de l’année, mal isolés, exclus des aides à la rénovation, et personne, pas même l’institution publique censée financer leur transition, ne semble vouloir en faire une priorité absolue.

Un parc immobilier vieillissant, aux deux tiers hors des clous énergétiques

Les chiffres, publiés fin décembre 2025 par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) à partir des données de l’Agence de la transition écologique, sont sans appel. 64% des logements situés en station de montagne sont notés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique. Dans les 71 stations alpines analysées par l’étude, Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Les Bottières ou Valfréjus notamment, cette proportion grimpe à 75%. Parmi l’ensemble de ces logements, 28% affichent une étiquette F ou G, soit deux fois plus que la moyenne nationale, un résultat directement lié à l’âge du bâti et aux techniques de construction des années 1960 à 1980, avant les premières réglementations thermiques sérieuses.

Le calendrier réglementaire rend cette situation de plus en plus intenable. Les logements notés G sont censés être interdits à la location de longue durée depuis 2025, les logements F à partir de 2028. Un calendrier qui, en théorie, devrait pousser les propriétaires à rénover en urgence, sous peine de voir leur bien invendable ou inlouable dans les prochaines années.

Le terme « lits froids » lui-même mérite d’être précisé, tant il est parfois utilisé de façon approximative dans le débat public. Il ne désigne pas seulement les logements vides toute l’année, mais plus largement l’ensemble du parc de résidences secondaires et de meublés faiblement occupés en dehors des pics de saison touristique, qu’ils appartiennent à des particuliers qui ne les louent jamais ou à des propriétaires qui ne les mettent sur le marché locatif que quelques semaines par an. Cette définition large explique pourquoi la problématique touche, selon la Fnaim, la majorité du parc immobilier des stations, et non une minorité marginale de biens à l’abandon : c’est bien la norme du logement de montagne qui est en cause, pas l’exception.

Exclus des aides, pendant que les prix s’envolent

C’est là que le système montre sa première contradiction. La grande majorité de ces logements de montagne sont classés en résidences secondaires, or les résidences secondaires sont « largement exclues des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov' », rappelle la Fnaim dans son étude. Les propriétaires de ces passoires thermiques de haute altitude n’ont donc, pour l’essentiel, aucune incitation financière publique à engager les travaux que la loi leur imposera bientôt, un vide qui contraste violemment avec la dynamique des prix sur le même marché.

Car pendant que le bâti se dégrade, les prix, eux, continuent de grimper. Après une hausse de 27% entre juillet 2020 et avril 2023 dans le sillage du Covid, le marché de l’immobilier de montagne a connu une phase de stabilisation avant de repartir à la hausse depuis le printemps 2025, avec une progression de 3,5% sur les six derniers mois, un rythme plus soutenu que celui du marché national. En 2025, le prix moyen au mètre carré dans l’ancien atteignait environ 4 003 euros pour l’ensemble des massifs, contre 2 997 euros en moyenne française, et jusqu’à 5 843 euros dans les 71 stations alpines les plus prisées. Sur les cinq dernières années, les prix ont progressé une fois et demie plus vite au-dessus de 1 500 mètres d’altitude qu’en dessous, selon la Fnaim, une dynamique déjà documentée dans notre enquête sur la gentrification alpine et l’avenir des villages de montagne. Résultat : un propriétaire n’a économiquement aucune raison de vendre à perte un bien mal classé, et peut au contraire attendre, la valeur du terrain et de l’emplacement continuant de progresser indépendamment de l’état réel du bâtiment.

Le meublé touristique, une échappatoire au calendrier de rénovation

Une partie des propriétaires a trouvé une solution plus rentable que la rénovation : le statut de meublé touristique. Ce statut permet d’échapper à plusieurs obligations qui pèsent sur la location de longue durée. D’abord, l’interdiction de louer un bien classé F ou G ne s’appliquera pas aux meublés touristiques avant 2034, contre 2028 pour la location classique, un délai supplémentaire de six ans. Ensuite, l’arsenal législatif adopté en 2024 pour réguler les locations meublées de type Airbnb dans les zones tendues ne s’applique pas intégralement en montagne : les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux et les meublés situés en stations de ski conservent l’abattement fiscal de 71% qui avait été réduit ailleurs sur le territoire, une exception que notre prochaine enquête sur la crise du logement des saisonniers permet déjà d’entrevoir sous un autre angle.

Pour l’Association nationale des maires de stations de montagne (ANMSM), cette bascule progressive vers le meublé touristique n’est pas qu’une échappatoire fiscale, elle constitue un levier de remplissage. « Airbnb a permis de réchauffer un nombre considérable de lits, dans des stations où les résidences secondaires constituent souvent 80% de l’habitat », défendait en octobre 2025 le président de l’association Jean-Luc Boch, également maire de La Plagne, dans les colonnes du Monde. L’argument a sa cohérence économique immédiate : un lit loué, même via une plateforme, vaut mieux pour l’activité touristique locale qu’un lit vide. Mais il ne dit rien de l’état énergétique réel du logement, que le statut de meublé touristique permet précisément de ne pas avoir à traiter avant une décennie supplémentaire.

Les millions publics, une priorité qui n’en est pas vraiment une

Face à ce constat, l’État a lancé dès 2021 le plan « Avenir Montagnes », suivi plus récemment par un engagement plus ciblé de la Banque des territoires, qui a présenté à l’automne 2025 un nouveau plan doté de 200 millions d’euros en faveur de la transition des territoires de montagne, dont 40 à 45% des fonds devraient être consacrés à l’habitat. Sur le papier, ce sont des dizaines de millions d’euros fléchés précisément vers la rénovation du bâti que cette enquête documente. Mais la déclaration la plus révélatrice de tout ce dossier ne vient pas d’une association d’élus ni d’une fédération professionnelle, elle vient du président de la Banque des territoires elle-même. Interrogé par La Tribune sur ce plan, Antoine Saintoyant a tempéré sans détour l’ambition affichée : « Même s’il nous faut accompagner le sujet de la rénovation thermique, notre priorité ne sera pas d’aller en premier lieu réchauffer les lits des stations de haute altitude. »

Cette phrase, prononcée par le dirigeant de l’organisme public chargé de flécher une partie significative des fonds vers l’habitat de montagne, mérite d’être prise au sérieux plutôt que glissée en fin d’article. Elle signifie, en clair, que même l’acteur public le mieux placé pour financer la rénovation des lits froids ne considère pas cette rénovation comme sa priorité numéro un, préférant vraisemblablement concentrer une partie de ses moyens sur d’autres enjeux de transition, diversification économique, infrastructures, adaptation climatique au sens large. Les 40 à 45% de 200 millions d’euros représentent, au mieux, quelques dizaines de millions d’euros à répartir sur l’ensemble des massifs français, une somme dérisoire au regard du volume de logements concernés : rien qu’avec 64% de logements notés E à G sur un parc de plusieurs centaines de milliers d’unités en montagne, le besoin réel de financement se chiffre vraisemblablement en milliards d’euros, pas en dizaines de millions.

Ce décalage d’échelle n’est pas propre à la montagne, il traverse l’ensemble de la politique française de rénovation énergétique, régulièrement critiquée pour la faiblesse de ses enveloppes au regard de l’ampleur du parc à traiter. Mais il prend, dans les stations de haute altitude, une dimension particulière : contrairement à un logement urbain occupé à l’année par ses propriétaires, qui subissent directement l’inconfort d’une passoire thermique et ont donc un intérêt personnel immédiat à la rénover, une bonne partie des résidences secondaires de montagne n’est occupée que quelques semaines par an par des propriétaires qui n’y vivent jamais l’hiver au quotidien. L’inconfort thermique, principal moteur psychologique de la rénovation pour un occupant permanent, disparaît presque entièrement de l’équation pour ce type de propriétaire, ce qui affaiblit d’autant la pression sociale et individuelle en faveur des travaux, au-delà de la seule question des aides financières.

Un problème que personne ne veut vraiment financer

Le dossier des lits froids résume, en creux, une forme d’irresponsabilité collective partagée. Les propriétaires n’ont pas d’incitation financière à rénover, puisque les aides publiques les excluent et que la valeur de leur bien continue de grimper sans lien avec son état énergétique réel. Les pouvoirs publics locaux, dont les élus valorisent le remplissage via les meublés touristiques, ont peu intérêt à pousser une régulation stricte qui viderait des lits déjà difficiles à occuper toute l’année. Et l’acteur financier public le mieux positionné pour massifier l’investissement reconnaît lui-même, sans ambiguïté, que la rénovation thermique des stations de haute altitude ne figure pas en tête de ses priorités.

Dans ce jeu à trois où chacun a de bonnes raisons de ne pas agir en premier, le calendrier réglementaire de 2028 et 2034 continue, lui, de s’égrener sans se soucier de ces arbitrages. Les millions déjà investis dans ce parc immobilier depuis les années 1960 risquent fort de devenir, dans les années qui viennent, les premiers actifs échoués de la transition énergétique en montagne, faute d’un acteur suffisamment puissant et suffisamment motivé pour porter, seul, le coût d’une rénovation que tout le monde reconnaît nécessaire et que personne ne veut financer en priorité.

Reste une échéance qui pourrait, à terme, forcer la main de tout le monde : celle de 2034, date à laquelle même les meublés touristiques notés F ou G devront cesser d’être loués. D’ici là, rien n’empêche techniquement un propriétaire de renouveler indéfiniment le statut de son bien, de meublé classique à location saisonnière puis retour à l’usage personnel, pour repousser encore l’échéance de travaux coûteux. Mais le jour où cette dernière porte de sortie réglementaire se refermera, la question de savoir qui, de l’État, des collectivités ou des propriétaires eux-mêmes, financera enfin la rénovation de ce parc vieillissant, n’aura plus quinze ans devant elle pour trouver une réponse.

Sources et Références

• Fnaim, étude sur l’immobilier de montagne, données de l’Agence de la transition écologique (ADEME), décembre 2025
• BFM Business, « Ils n’ont pas droit aux aides à la rénovation mais représentent 64% des logements en montagne : le casse-tête des lits froids », 29 décembre 2025
• Le Monde, déclarations de Jean-Luc Boch, président de l’Association nationale des maires de stations de montagne (ANMSM), octobre 2025
• La Tribune, déclarations d’Antoine Saintoyant, président de la Banque des territoires, sur le plan de 200 millions d’euros pour les territoires de montagne
• État français, plan « Avenir Montagnes », 2021